Voorbeeld van een MJOP voor een kleine VvE

Het pand

VvE

VvE Nieuwe Prinsengracht 147

Plaats

Amsterdam

Bouwjaar

1912

Appartementsrechten

3

Looptijd van het plan

2026 tot en met 2055, 30 jaar

Opgesteld

22 augustus 2026

Een pand van 1912 met 3 appartementen is geen willekeurig voorbeeld. Van de VvE's met één tot drie woonadressen is 83% overwegend van vóór 1945, en juist die groep is slecht bediend: de meeste VvE-beheerders doen weinig tot geen zaken met kleine VvE's en hanteren een minimum van bijvoorbeeld twintig of dertig appartementsrechten.

Wat het kost per jaar, en wat je reserveert

Onderhoud komt met schokken. In 2045 staat er €18.000 in het plan en in 11 van de 30 jaren staat er niets. Daarom reserveer je elk jaar hetzelfde bedrag: €2.396,87. Dat is de vlakke lijn door de staven heen, en het is precies wat de wet gelijkmatige toerekening noemt.

Het plan

Alle 30 posten, op jaar. Achter elke post staat waar het bedrag vandaan komt en wat we hebben aangenomen. Dat laatste is geen bijzaak: het is wat een bestuur nodig heeft om het plan in de vergadering na te vertellen.

Eén post is een stelpost. Metselwerkherstel komt niet op een cyclus terug; het is een verwachting. Als cyclus opschrijven zou een precisie voorwenden die er niet is, dus staat het er als wat het is.

Voldoet dit plan aan de wet?

Een MJOP is niet verplicht. Wat wel verplicht is, is een reservefonds (art. 5:126 lid 1 BW), en daarvoor zijn twee routes (lid 2): je reserveert jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde, of je reserveert wat er in een vastgesteld onderhoudsplan staat. Kies je die tweede route, dan steltart. 5:126 lid 2 sub a BW eisen aan het plan.

De wet somt vier dingen op, niet vijf. De inhoudseis en de gelijkmatige toerekening staan in dezelfde zin en zijn hier uit elkaar gehaald omdat ze los te beoordelen zijn. Dat is onze indeling.

De laatste eis kan dit plan niet halen. Een plan wordt pas een plan in de zin van de wet als de vergadering van eigenaars het vaststelt, en deze VvE bestaat niet. Bij een echt plan bereidt het bestuur het voor en legt het voor; het besluit zelf is van de vergadering.

De wet vraagt vandaag tien jaar. Dit plan kijkt er dertig vooruit. Dat is onze keuze en het loopt vooruit op het Wetsvoorstel versnelling verduurzaming en onderhoud verenigingen van eigenaars, dat de minimumperiode van tien naar dertig jaar schuift. Dat voorstel stond tot 20 september 2026 in internetconsultatie en is nog geen wet. Stand op22 augustus 2026.

Waar de getallen vandaan komen

Per bouwdeel een cyclus en een prijs per eenheid. Elk bedrag in het plan hierboven is hoeveelheid × prijs uit deze tabel; er staat geen bedrag tussen dat met de hand is bijgesteld.

Van de 16 cycli zijn er 9 van ons en niet van een bron. Voor voegwerk, gevelreiniging, metselwerkherstel en een paar andere is nergens een gepubliceerde termijn te vinden. Dat staat per regel in de kolom cyclus, want een tabel die dat gladstrijkt is precies de tabel waar we de markt op aanspreken.

Het totaal is geen bedrag inclusief btw. Een deel van de bronnen zegt erbij of hun prijs in- of exclusief btw is en een deel niet. Wat een bron niet zegt hebben we niet omgerekend en niet geraden: 37% van het totaal, €26.800, komt uit een bron zonder btw-vermelding.

De meting staat als twee bestanden op deze site: het plan op /voorbeeldplan-2026-08-22.csv en de kengetallen eronder op /kengetallen-2026-08-22.csv. Wie het plan wil narekenen heeft ze allebei nodig; wie alleen cycli en prijzen zoekt heeft genoeg aan de tweede.

Wat je met deze bestanden mag doen

Niet één licentie over het geheel, want deze bestanden zijn niet in hun geheel van ons. Drie onderdelen, en per onderdeel geldt iets anders.

De keuze, de indeling en het rekenwerk

Welke bouwdelen erin staan, hoe de kolommen heten, welke prijs uit een band is gekozen en hoe de posten over de jaren lopen: dat is ons werk. Dat staat onder CC BY 4.0. Overnemen mag, met onze naam erbij.

De citaten in de kolommen citaat

Dat zijn de eigen woorden van de uitgever, overgenomen om een bedrag na te kunnen kijken. Ze blijven van die uitgever. Wij geven ze door met bron, adres en datum erbij; wie ze verder wil gebruiken hoort dat bij de uitgever na te gaan.

De cycli die uit de ILT/Aw-lijst komen

Vier regels, herkenbaar aan gepubliceerd in de kolom cyclus. Die publicatie draagt geen uitdrukkelijke hergebruikvoorwaarde. Wij halen er losse levensduren uit en noemen de vindplaats; wij geven de lijst zelf niet door en kunnen er ook geen licentie op verlenen.

Zolang dat middelste en dat laatste onderdeel er zijn, draagt het bestand als geheel geen standaardlicentie. Dat is bewust: een kopregel die CC BY zegt beweert iets over álles wat erin staat, en een alinea op een pagina kan zo'n kopregel niet inperken.

Wat er niet in staat

Een plan dat een grote post stilzwijgend weglaat is erger dan een plan dat te kort is. De wetsevaluatie van het WODC noemt dat gebrek, uit gesprekken met de praktijk: wel begroten voor het vervangen van een lift, maar niet voor het toekomstige onderhoud van die nieuwe lift. Hoe vaak dat voorkomt is daar niet geteld. Dus wat hier ontbreekt staat er ook bij.

• Funderingsherstel. Voor een grachtenpand op houten palen loopt dat in de tonnen, en één zo'n post zou al het andere in het niet doen vallen. Dit plan draagt daarom elke 15 jaar een funderingsonderzoek, en herstel volgt pas uit die uitkomst.
• Indexatie. Elk bedrag staat in het geld van de bronpagina, en die pagina's lopen van oktober 2025 tot juli 2026. Over 30 jaar stijgen bouwkosten; dit plan rekent dat niet mee.
• Bouwdelen die niet in de opname zaten. Dakconstructie, loodwerk, gemeenschappelijke verlichting, brandveiligheid en betonherstel onder het balkon staan er niet in. Bij een echt pand volgt uit wat er staat welke posten erbij horen.

En één aanname die niet in de tabel past: de kosten zijn hier over 3 gelijke delen verdeeld. Of dat bij jouw VvE klopt staat in de splitsingsakte. Het breukdeel is het aandeel in de gemeenschap en niet automatisch de kostensleutel, en het reglement mag per kostensoort afwijken.