MJOP voor een kleine VvE

Welke regels gelden voor een kleine VvE?

Dezelfde als voor een grote. De wet maakt geen onderscheid naar grootte: een VvE van twee appartementen valt voor de reserveringsplicht onder hetzelfde artikel als een VvE van tweehonderd.

Dat is een keer expliciet aan de orde geweest. Bij de behandeling van de wet vroeg de SGP-fractie om een uitzondering voor VvE's van twee eigenaren, met beneden- en bovenwoningen als voorbeeld. De regering weigerde:

“Er is daarom ook geen aanleiding om in dit verband onderscheid te maken tussen grote en kleine VvE's.”

Wij noemen twee tot twaalf appartementen klein. Dat is onze keuze, en geen categorie die ergens in de wet staat.

Wat wel verplicht is: het reservefonds

Elke VvE houdt een reservefonds in stand. Dat fonds is er voor “andere dan de gewone jaarlijkse kosten”, zoals de wet het noemt (art. 5:126 lid 1 BW). Daar mag je niet vanaf, ook niet als je met z'n tweeën bent en alles in onderling overleg regelt.

Hoeveel er jaarlijks minimaal in moet, staat in lid 2, voor gebouwen die geheel of gedeeltelijk voor bewoning bestemd zijn. Je mag kiezen uit twee manieren:

De herbouwwaarde staat op je brand- en opstalverzekering. De wetgever noemt de herbouwwaarde zelf “een goede maatstaf voor de minimale jaarlijkse reservering”(Kamerstukken II 34 479, nr. 3).

Kies je voor het plan, dan moet het de kosten gelijkmatig over de jaren toerekenen (art. 5:126 lid 2 sub a BW). Een plan dat alle kosten in jaar negen zet voldoet niet. Er ligt een wetsvoorstel dat die tien jaar naar dertig schuift; het is nog geen wet (internetconsultatie).

Welke route past bij een kleine VvE?

De 0,5%-route vraagt geen onderhoudsplan. Kleine VvE's kiezen hem vaker: 36% van de VvE's met één tot drie appartementen, tegen 15% van alle VvE's die weten hoe hun fonds gevuld wordt (WODC-evaluatie van de wet). Waarom ze dat doen staat er niet bij.

Wat 0,5% je niet vertelt, is of het bedrag op tijd groot genoeg is voor het dak dat over zeven jaar aan de beurt is. Het is een percentage van de herbouwwaarde, en dat getal weet niets van de staat van jouw gebouw. Een plan rekent die volgorde wel uit.

Of 0,5% in jouw geval genoeg is, hangt af van de leeftijd en de staat van de onderdelen. Daar bestaat geen vuistregel voor die wij hard kunnen maken.

Kan een kleine VvE dit zelf, zonder beheerder?

Ja. Art. 5:126 BW stelt geen opleidings- of certificeringseis aan wie een MJOP opstelt. Het bestuur of de leden mogen het zelf doen, en de vergadering stelt het vast bij volstrekte meerderheid, tenzij de statuten van jouw VvE een hogere drempel zetten (art. 5:127 lid 1 BW).

Er is één uitzondering, en die staat buiten het appartementsrecht. Legt de gemeente het plan op, dan moet een deskundig persoon of een deskundige instantie het maken (art. 12d Woningwet). Daar gaat een stap aan vooraf: eerst moet er een vergadering zijn bijeengeroepen, en pas als de VvE drie maanden later nog geen plan heeft mag het college de verplichting opleggen.

Hoe dat precies zit staat op wie mag een MJOP opstellen, met de wetsartikelen erbij.

Hoeveel kleine VvE's hebben er een?

Het loopt hard op met de grootte.

Uit een enquête onder ruim 800 leden van VvE's, voor de WODC-evaluatie van de wet (eindrapport). De steekproef is naar grootte ingedeeld en niet landelijk representatief: de kleinste VvE's zijn er minder vertegenwoordigd dan ze landelijk zijn. Lees het als een richting en niet als een landelijk cijfer.

Verder lezen

• Wat een MJOP kost, per aantal appartementen, bij de aanbieders die hun tarief publiceren.
• Een voorbeeld van een MJOP van dertig jaar, om te zien wat er in zo'n plan staat.
• Wie een MJOP mag opstellen, en het ene geval waarin dat niet iedereen is.